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不動産売却に関する
諸費用・残ローン・税金

不動産売却に関する諸費用・残ローン・税金

ここでは不動産を売却する場合に関係してくる様々なお金の話をわかりやすく簡単に書いていきます。

家(一戸建て・マンション)を売るときにかかる諸費用

家を売るときに最低限必要になる諸費用 まず知っておかなければならないのが、家(一戸建て・マンション)を売るときに発生する諸費用です。 家(一戸建て・マンション)を2500万円で売却した場合で解説していきます。

・仲介手数料・・・850,500円(売却価格×3%+6万円に消費税)
・印紙税・・・・・15,000円(契約書に貼付します)
・登記抹消費用・・5万円程度(抵当権抹消など司法書士への報酬)

一般的には、上記3つが最低限必要になる諸費用ですが、 一戸建ての場合は測量費などが発生する場合もありますし、 住宅ローンの繰上げ返済手数料などが掛かる場合もあります。

また、忘れてならないのが引越し費用です。
家(一戸建て・マンション)を売却するのですから、当然引越し費用や新しい住まいの諸経費も考えておかなければなりません。

残った住宅ローンはどうなるの?

まず、家を売る場合の大前提となるのが、売ったお金で住宅ローンを完済する必要があるということです。
家(一戸建て・マンション)を売ったお金が住宅ローンを下回っている場合は、当然不足分を一括返済しなければなりません。

「足りない分は分割で支払います」という考えは通用しません。
どうしても住宅ローン残債務以下でしか売却が難しいという場合は、
住宅ローンを借りている金融機関に相談し、任意売却の許可を取らなければ売却することはできません。

そして任意売却で家を売った場合ですが、
不足している住宅ローン残債については協議しながら支払い方法を決めていくことになります。
これまで住宅ローンを月々10万円支払っていたから、
売却後も同じように毎月10万円づつ支払ってくださいとはなりません。

新しい生活もありますので、無理にならない程度の金額を毎月返済していくように話し合いをします。

買い替え希望なら知っておきたいお金の話

今の住まいが手狭になり、広い一軒家に買い替えを希望する場合もあるでしょう。このようなとき、
今の家が売れるまで二重ローンになるのではないかと心配される方もいます。

家を売るときに最低限必要になる諸費用 また買い替えの場合は、売却後の住宅ローン不足分を現金で一括返済する必要もありません。
買い替えローンを利用すれば、売却後の不足分を新たな住宅ローンに組み込んで借り入れすることができます。

ただし売り時と買い時のタイミングが上手く噛み合わないと二重ローンになることもありますし、
一時的に資金がショートすることもあります。このような場合は、
つなぎ融資などを上手く利用することで回避するしかありません。

家(一戸建て・マンション)を売った場合の税金

家(一戸建て・マンション)を売ると多額の税金を納めなければならないと思っている人がビックリするくらい多いです。
きっと「相続した不動産を売ったらすごく税金を取られた」というような話を聞いているからだと思います。
しかし、これはあくまでも相続などの話です。
実際に住んでいるマイホームを売ったからといって、多額の税金を請求されることはほとんどありません。

例えるなら、10年前に1000万円で購入したマイホーム(一戸建て・マンション)を3000万円で売った場合には、かなりの税金が発生します。
しかし、家(一戸建て・マンション)の価値は年月が経過するごとに下落するのが一般的です。
10年前に新築4000万円で購入した場合、10年後2500万や3000万円で売却するのが一般的です。

このようなケースだと税金はまったく掛かりません。

マイホームを売却して税金が発生するのは、買ったときの金額よりも高額で売却できた場合のみ つまり、マイホーム(一戸建て・マンション)を売却して税金が発生するのは、買ったときの金額よりも高額で売却できた場合のみです。

4000万円で購入したマンションを5000万円で売却した場合、利益がでた1000万円が税金の対象となります。
これを一般的に「譲渡益」や「売却益」という言い方をします。
譲渡益や売却益といわれれば難しく感じるのですが、その仕組みは意外にシンプルです。

まとめ

今回は最低限のお金に関する話をしましたが、不動産売買では他にもお金に関係する話が数多くあります。
とくに住宅ローン控除や買い替えによる繰越控除など、専門的な知識が必要になります。

また、確定申告の問題もでてきます。
これらすべてを今回説明するのは、あまりにも難しくなるので省略しました。
売却依頼する不動産業者を選択するときに、このような税金の話をどれだけわかりやすく丁寧に教えてくれる担当営業マンであるかも業者選びのポイントにしておけばよいと思います。

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