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不動産業者と媒介契約を結ぶ

不動産業者と媒介契約を結ぶ

売却依頼する不動産業者が決定したのであれば、次はどのような不動産媒介契約を選択するかです。
不動産媒介契約の媒介とは、「不動産を売りたい人」と「不動産を買いたい人」を結びつける役割という意味です。

よく結婚式で新郎と新婦を仲介する仲人さんのことを「媒介人」といいますが、 不動産売買では仲介を依頼される不動産会社が仲人の役割だと思ってください。

この不動産媒介契約は、一般的に以下の3つから売主が好きな契約方法を選ぶことができます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

この3つの契約方法について、わかりやすく解説していきます。

不動産業者と媒介契約を結ぶ

一般媒介契約とは

一般媒介契約の最大の特徴は、同時に複数の不動産業者に売却の依頼ができることです。
2社や3社だけでなく、5社や10社に不動産売却の依頼をすることが可能です。
その反面、依頼を受けた不動産業者側も他の媒介契約と比べ、報告義務や登録義務が低くなっています。

主な制約事項
・複数業者へ売却依頼・・・できる(何社でもOK)
・流通機構への登録・・・・義務なし(業者の判断で登録も可)
・売主への報告義務・・・・義務なし
・自己発見取引・・・・・・できる

メリット
  • 同時に複数の業者に依頼することができる
  • 複数の業者に依頼するため、業者選びで失敗することが少ない
  • 不動産業者同士の競争意識が高まる
  • 他の不動産会社より「先に買主をみつけよう」という競争意識が生まれる
  • 自分で買主を探すことができる
  • あなた自身が買主を探す「自己発見取引」ができます
デメリット
  • 不動産流通機構への登録義務が発生しない
    全国の不動産が利用している「レインズ」への登録義務がありません。 ただし、業者の自己判断で登録することは可能です。
    レインズについては、こちらのサイトを参照ください。 → http://allabout.co.jp/gm/gc/417201/
  • 売主への報告義務がない
    売主への営業活動報告が義務化されていません。
  • 業者側の優先順位が低くなる
    どうせ他の業者にも依頼している物件だからという理由で、 自社だけに依頼している専属媒介物件よりも優先順位が低い。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、不動産売却依頼をその1社だけに限定する契約のことをいいます。
そのため、媒介契約を結んでいる期間は、他の不動産業者に売却依頼をすることはもちろん、売買契約をすることもできません。

ただし、自分で買主を見つけた場合には、その相手を売買契約を締結することができます。

主な制約事項
・複数業者へ売却依頼・・・できない
・流通機構への登録・・・・義務あり(媒介契約後7日以内)
・売主への報告義務・・・・義務あり(2週間に1回以上)
・自己発見取引・・・・・・できる

メリット
  • 窓口を1本化できる
    相談窓口、内覧の連絡、価格交渉などすべてその会社に1本化できるので便利
  • 不動産業者側も最優先に売却活動をしてくれる
    他の不動産業者に横取りされる心配がないので、多額の広告費などを投入してくれる
  • どのような状況か逐一報告が入る
    最低でも2週間に1度の報告義務があるので、問い合わせ件数や進捗状況などを常に把握することができ、その後の戦略に繋げやすい
デメリット
  • 他社に横取りされる心配がないので悠長になる
    他の不動産業者に横取りされる心配がないので、一般媒介物件を優先する不動産業者もある
  • 頼りない不動産業者を選んでしまう恐れがある
    通常媒介契約の期間は3ヶ月なので、不動産業者選びで失敗しても3ヶ月は他社に切り替えできない

専属専任媒介契約とは

基本的な契約内容は、専任媒介契約と大きな違いはありません。
ただし1点だけ大きく違うのが、買主を自分でみつけても必ず依頼している不動産業者を通して
契約しなければならない点です。

主な制約事項
・複数業者へ売却依頼・・・できない
・流通機構への登録・・・・義務あり(媒介契約後5日以内)
・売主への報告義務・・・・義務あり(1週間に1度以上)
・自己発見取引・・・・・・できない

基本的な内容は専任媒介契約と同じですので、【メリット】【デメリット】については専任媒介契約をご覧ください。

まとめ

売主の状況や物件によって、どの媒介契約を結ぶのがベストなのか変わってきますので、どれか1つの契約をオススメすることはできません。
多くの不動産業者から頻繁に連絡があるのが嫌だと思うなら専任媒介が良いでしょうし、少しでも窓口を広げて集客したいのであれば一般媒介という選び方もあります。
つまり、自己発見取引であっても勝手に売買契約を締結することは認められません。

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