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不動産(一戸建て・マンション)を売却する
4つの方法

不動産を売却する4つの方法

まずは家やマンションを売却する方法を知っておきましょう。
家やマンションなどの不動産を売却するには、以下のような方法があります。

  • 仲介…仲介業者に買主を探してもらう一般的な不動産売却方法
  • 買取…不動産業者や買取専門業者に直接買い取ってもらう方法
  • 任売…任意売却のことで、住宅ローンの滞納や売却後の残債務を一括返済できる目処がない場合。
  • 競売…住宅ローンの長期滞納や自己破産など、裁判所から差し押さえられてしまった場合。

それぞれの不動産売却方法にはメリットやデメリットがありますし、
現在の状況によって仕方なく特定の不動産売却方法に限られてしまう場合もあります。
それぞれの不動産売却方法について、わかりやすく解説していきますので、自分にあった不動産売却方法をみつけてください。

仲介による不動産売却

仲介による不動産売却

ごく一般的な不動産売却の方法です。
不動産業者などの仲介業者に依頼し、買主をみつけてもらう方法です。
ただし、住宅ローンを完済していること、または住宅を売却後に住宅ローンの残債務を一括返済するだけの現金があることが条件となります。

メリット

  • 各不動産売却方法のなかで、家が一番高く売れる可能性が高い
  • 自分の納得できる価格で売り出すことができる

デメリット

  • 売れるまでに時間がかかる
  • 仲介手数料を払うことになる(※)
  • 家を売却していることを近隣や知人、会社の同僚などに知られる可能性がある

(※)仲介してくれた不動産業者には成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。
支払う仲介手数料の額は法律により、物件売却価格の3%+6万円が上限と決められています。

例)2500万円で不動産を売却した場合

2500万円×3%+6万円=810,000円
810,000円×1.05(消費税)=850,500円

売買物件には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税が掛かるので2500万円で売買成立した場合、売主が不動産仲介業者に支払う手数料は810,500円となります。
尚、買主側も同じ額を不動産仲介業者に手数料として支払うことになります。

不動産業者による買取

不動産業者による買取

不動産業者や不動産買取を専門としている不動産業者に直接売却する方法です。
すぐに現金を手にすることができる反面、仲介による売却に比べ7割くらいの買取額になります。
転勤など、必ずいつまでに住宅を売却しなければならない場合、どうしても早急にまとまった現金が欲しい場合などには有効な売却方法です。

メリット

  • すぐに現金化することができる(最短1週間くらい)
  • 近所や知人など、誰にも知られることなく売却できる
  • 仲介ではないので仲介手数料を払う必要がない
  • 購入希望者の内覧などを受ける必要がない
  • 瑕疵担保責任を負う必要がない
  • 自分のタイミングで不動産が売却できるので、引越しや転校にあわせることができる

デメリット

  • 買取価格が市場価格の6割~7割と低い

上記のように一見するとデメリットが少なく、メリットが多いように感じますが、価格に対するデメリットは非常に大きいので慎重に検討する必要があります。

任意売却

任意売却

基本的な売却方法は、仲介による不動産売却と同じです。
住宅ローン売却後の残債務を一括返済できるか、出来ないのかによる違いです。

一般的な仲介だと住宅ローンが2500万円残っている状態で、2000万円で売却した場合には残りの500万円を一括返済しなければ売却することはできません。

住宅ローンを融資している金融機関が抵当権を設定しているため、抵当権を外すことができなければ、誰もあなたの物件を買う人はいないのです。
抵当権を外してもらうためには、融資をおこなっている金融機関に借りているお金を全額返済しなければなりません。

一括返済できない場合の売却方法が任意売却です。
任意売却とは、売却後の残債務については分割で返済していくことなどを条件として、融資をおこなっている金融機関の許可を受けて売却する方法です。

つまり2000万円で買いたいという人がいても、金融機関側が「2500万円のローンが残っているのだから2000万円ではダメだ!
最低でも2300万円で売却してください」というように売却価格を決定する権利をもっていることになります。

メリット

  • 市場価格と同じ程度の値段で売却することが可能
  • 仲介手数料や引越し費用などが必要ない
  • 引越し費用などを売却価格から出してもらうことも可能です

デメリット

  • 金融機関に最終決定権がある
  • 住宅ローンを滞納していないと任意売却は認められない
  • なかなか買手が見つからない場合は競売となる

最近ではリストラや給料カットが原因で住宅ローンを払い続けることが困難な場合や、離婚により返済途中で売却したい場合などで任意売却するケースが増えています。
不動産価値が年々下落していることで、「住宅ローン残債>売却価格」という図式になり、今後益々この任意売却物件が増えることが予測されます。

競売

競売

競売とは住宅ローン返済などを長期間滞納しており、裁判所が差し押さえにより強制的に売却することをいいます。
その上、競売で売却される価格は、一般的な市場価格の4割~5割程度だといわれています。

通常は住宅ローンの返済が滞ると金融機関からハガキなどで督促状が届きます。
この時点ですぐに金融機関と相談していれば、任売による売却も可能ですが、督促状などを無視続けると、強制的に差し押さえられ競売となります。

つまり競売とは、あなた自身が選んだ不動産売却方法ではなく、不動産強制的に売却するための法的手段だと思ってください。
競売に関しては、メリットやデメリットという次元の話ではなくなります。

まとめ

2つの質問で売り方がかわる! 選択肢があり、どれを選べば良いのか悩ましいですが2つの質問で全てがすっきりします。
不動産を売却する手段として、仲介による売却を希望するのか?
それとも買取による売却を希望するのかの2つに絞られることになります。
もし、仲介による不動産売却を選択するのであれば、今度は一般的な仲介売却が可能なのか?
それとも金融機関の許可が必要となる任意売却になります。

ステップ1

  • 査定したい物件の種類を選択ください。

  • 不動産が所在する都道府県を選択ください。

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